1. ผังเมืองหลากสีสันขนาดนี้ ? สร้างไงให้ไม่ขัดกฎ?
ที่ดินภายใต้ราชอาณาจักรไทยนั้นถูกแบ่งการใช้ประโยชน์ที่ดินด้วยกฎหมายผังเมืองรวม พ.ศ. 2556[1] ซึ่งจะแบ่งลักษณะการใช้ประโยชน์ที่ดินด้วยสีสันและลวดลายต่าง ๆ
ยกตัวอย่างกรุงเทพมหานครที่พื้นที่ส่วนใหญ่เป็นที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย (สีเหลือง-ส้ม-น้ำตาล) พื้นที่ค้าขายพาณิชกรรม (สีแดง) และพื้นที่สำหรับการเกษตร (สีเขียว) และสีผังเมืองเหล่านี้จะนำไปสู่การกำหนดอัตราส่วนพื้นที่อาคารรวมต่อพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio, FAR) หรือการกำหนดสัดส่วนของพื้นที่อาคารทั้งหมดต่อที่ดิน ว่าจะสามารถสร้างอาคารได้มากที่สุดทั้งหมดกี่ตารางเมตร และอัตราส่วนของที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม (Open Space Ratio, OSR) พื้นที่โล่งปราศจากสิ่งหลังคาคลุมพื้นที่ เพื่อให้ง่ายต่อการทำความเข้าใจ มายกตัวอย่างสำนักงานของ CST กัน
โจทย์ CST มีที่ดินเปล่าขนาด 125 ตารางเมตร อยู่ที่แขวงคลองสามประเวศ เขตลาดกระบัง CST สามารถสร้างอาคารสำนักงานได้มากที่สุด (FAR) กี่ตารางเมตร และต้องเว้นที่โล่ง (OSR) กี่ตารางเมตร
จากภาพ เราใช้การระบุพิกัดจาก Google Map แล้วนำมาตรวจสอบสีผังเมืองในเว็บไซต์ FEASY (ต้องสมัครสมาชิกก่อนถึงจะใช้ได้นะ แต่สมัครฟรีจ้า) จะได้ว่า CST ตั้งอยู่ในเขตพื้นที่สีเหลือง ซึ่งมีค่า FAR = 1.5 : 1 และ OSR = 20% จะได้ว่า
ที่ดินของ CST มี 125 ตร.ม. จะสามารถสร้างอาคารที่มีพื้นที่มากที่สุด เป็น
125 ตร.ม. x FAR ; 125 ตร.ม. x 1.5 = 187.5 ตร.ม.
(แต่จะต้องสร้างในขอบเขตที่ดินของเราด้วยนะ ดังนั้นเราจะสร้างเป็นอาคารสูงกี่ชั้นก็ได้ ให้มีพื้นที่อาคารรวมไม่เกิน 187.5 ตร.ม. และที่สำคัญ ต้องสูงไม่เกิน 12 เมตรด้วย!)
และต้องเว้นที่ว่างไม่ให้มีสิ่งใดปกคลุมอีก FAR x OSR ; 187.5 ตร.ม. x 20% = 37.5 ตร.ม.
จะเห็นได้ว่าทุกตารางเมตรบนที่ดินนั้น ส่งผลต่อขนาดอาคารหรือสิ่งปลูกสร้างของเราเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะในพื้นที่เชิงเศรษฐกิจอย่างสยาม สาทร เชียงใหม่ หรือภูเก็ต เป็นต้น หากผู้อ่านท่านไหนอยากลองคำนวณ FAR และ OSR บนที่ดินของท่านดู ลองหยิบโฉนด พร้อมด้วย เครื่องวัดระยะทางบนแผนที่ และเปรียบเทียบกับระยะที่ดินจริงด้วย เทปหรือล้อวัดระยะทาง ดูสิ
(CST ก็มีบทความเกี่ยวกับที่ดินด้วยนะ - อ่านเพิ่มเติมที่บทความ “โฉนดนี้ใครครอง?”)
2. กฎหมายในบ้าน
ขยับเข้ามาในรั้วบ้านกันบ้าง กฎหมายควบคุมอาคาร ที่มีข้อกำหนดขั้นต่ำในการก่อสร้าง ทั้งขนาดของอาคารซึ่งจำแนกตามประเภทของอาคาร เช่น บ้านเดี่ยว อาคารพาณิชย์ ตึกแถว ฯลฯ ทั้งการเว้นระยะห่างจากรั้วบ้านเท่าไหร่ ขนาดและความกว้างยาวของห้องนอน การเว้นช่องแสง/ช่องระบาย 10% (หน้าต่าง ประตู ฯลฯ) ของขนาดพื้นที่ห้อง หรืออื่น ๆ อีกมากมายที่ล้วนกำหนดขึ้นมาเพื่อความปลอดภัยของผู้อยู่อาศัย ในการกำหนดขนาดพื้นที่อย่างน้อยของห้องต่าง ๆ นั้น มีจุดประสงค์เพื่อให้ในห้องมีปริมาณอากาศที่เพียงพอต่อ 1 คน ในขณะที่การเว้นช่องแสงนั้น ก็เผื่อไว้ทำสำหรับการกู้ภัยหากมีเหตุเพลิงไหม้นั่นเอง
นอกจากจะต้องมีพื้นที่อาศัยแล้ว น้ำไฟก็ต้องพร้อมสรรพ กรณีบ้านใหม่แกะกล่อง เจ้าบ้านจะต้องยื่นคำร้องขอติดตั้งน้ำประปาที่การประปานครหลวงหรือภูมิภาค ตามที่บ้านเราอยู่ในสังกัดพื้นที่นั้น ๆ เมื่อได้มิเตอร์ประปามาแล้ว ข้อควรระวังอีกประการก็คือห้ามติดปั๊มน้ำกับท่อประปาโดยตรงเด็ดขาด[3] สมมติว่าเราอยู่หมู่บ้านร่วมกันหลายคน หากมีบ้านใดบ้านหนึ่งติดปั๊มน้ำโดยตรงจากท่อประปา น้ำประปาจะถูกดูดไปที่บ้านนั้น ทำให้บ้านหลังอื่น ๆ ที่รับน้ำจากท่อเดียวกันอ่อนแรง ไหลไม่แรง ไม่จุใจ จึงแนะนำให้ต่อท่อน้ำประปาจากหน้าบ้านเข้าสู่แทงค์น้ำก่อน แล้วติดปั๊มน้ำเข้าบ้านโดยตรงแทน ซึ่งขนาดของแทงค์นั้น คำนวณจากจำนวนผู้อยู่อาศัยในบ้าน คูณกับ 200 ลิตร/คน/วัน ซึ่งคือปริมาณน้ำที่ในหน่วยลิตร ที่ใช้ภายใน 1 วันของคน 1 คนนั่นเอง เพียงเท่านี้ เราก็จะสามารถใช้น้ำภายในบ้านอย่างจุใจ โดยไม่ต้องแย่งน้ำเพื่อนบ้าน
น้ำมี ไฟก็ต้องมา เพียงดูว่าบ้านเราอยู่ในเขตพื้นที่ของการไฟฟ้านครหลวง (กรุงเทพฯ นนทบุรี และสมุทรปราการ) หรือการไฟฟ้าส่วนภูมิภาค (อื่น ๆ นอกจากข้อแรก) แล้วจึงไปขอติดตั้งมิเตอร์ไฟฟ้าได้เลย ขนาดมิเตอร์ก็สามารถคำนวณเบื้องต้นได้จากจำนวน และกำลังไฟฟ้าที่ติดอยู่บนฉลากเครื่องใช้ไฟฟ้าได้เลย
หากไม่ชัวร์ว่าบ้านของผู้อ่านเป็นไปตามกฎหมายควบคุมอาคารหรือไม่ ลองใช้ เลเซอร์วัดระยะ ดูสิ วัดระยะให้รู้ดำรู้แดงกันไปเลย!
3. พิเศษ! อาคารเขียว รู้ก็ดี ยิ่งรู้ยิ่งดี!
นอกจากจะมีกฎหมายบังคับที่ต้องปฏิบัติตามอย่างเคร่งครัดสำหรับบ้านพักอาศัยแล้ว ยังมีกฎหมายที่น่าสนใจสำหรับอาคารสาธารณะหรืออาคารขนาดใหญ่สำหรับสายอนุรักษ์ด้วย ในประเทศไทยก็มี TREEs (Thai’s Rating of Energy and Environmental Sustainability)[4] ซึ่งเป็นมาตรฐานอาคารเขียวที่มีผลในประเทศไทย สำหรับอาคารใช้ประโยชน์ทั่วไป (ยกเว้นเป็นที่อยู่อาศัย) ที่มีขนาดมากกว่า 100 ตร.ม.[5] โดยหากปฏิบัติตามข้อกำหนดของ TREEs และผ่านเกณฑ์ขั้นต่ำแล้ว จะได้รับการรับรองจากสถาบันอาคารเขียวไทย (Thai Green Building Institute, TGBI)
การรับรองของ TREEs นั้นเป็นการออกแบบที่ให้ความสำคัญในด้านสิ่งแวดล้อมและพลังงาน อันเนื่องมาจากสภาวะโลกร้อนและการอุตสาหกรรมที่ปล่อยมลพิษสู่ชั้นบรรยากาศ อาคารชนิดใดที่เข้าเกณฑ์[5] และไม่ว่าจะเป็นอาคารก่อสร้างใหม่ หรืออาคารเก่าที่ต้องการรีโนเวทเพื่อใช้งาน ก็สามารถขอรับการตรวจประเมินจากเจ้าหน้าที่ TGBI และขอรับรองได้
นอกจาก TREEs ที่ใช้ในประเทศไทยแล้ว ยังมีมาตรฐานอาคารเขียวอีก เช่น LEED และ WELL ของอเมริกา, CASBEE ของญี่ปุ่น, หรือ BREEAM ของสหราชอาณาจักร เป็นต้น
และสำหรับอาคารที่มีพื้นที่ใช้สอยมากกว่า 10,000 ตร.ม. จะต้องทำรายงานการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือที่เรียกกันติดปากว่า EIA (Environmental Impact Assessment) เพราะขนาดอาคารที่มีขนาดใหญ่ อาจจะส่งผลกระทบด้านต่าง ๆ ในพื้นที่โครงการและบริเวณใกล้เคียง ทั้งในขณะก่อสร้างและหลังก่อสร้าง (การดำเนินกิจกรรมของอาคาร) ได้ สผ. (สำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อม) จึงได้กำหนดให้เจ้าของโครงการจัดทำ EIA ด้วย หากไม่ทำ จะโดนสั่งระงับการก่อสร้างโครงการ จนกว่าจะทำ EIA ผ่านเสียก่อน
CST ร่วมสนับสนุนความยั่งยืนด้วยการให้บริการเช่า-ซื้อกล้องสำรวจ จะมือ 1 หรือมือ 2 เราก็พร้อมให้บริการทุกท่าน ลองอ่านที่ “บริการเช่ากล้องสำรวจ เช่ากล้องเซอร์เวย์ (Surveying Rent Service)” หรือคลิกที่กล่องข้อความขวาล่างได้เลย! ลดมลพิษ รักษ์สิ่งแวดล้อมสุด ๆ
Summary
กฎหมายที่ถูกบังคับใช้นั้น ล้วนถูกกำหนดมาเพื่อให้ทุกคนสามารถใช้ชีวิตอยู่ร่วมกันได้อย่างสงบสุข และปลอดภัยทั้งสิ้น นอกจากนี้ประเด็นด้านสิ่งแวดล้อมเองก็เพิ่งถูกหยิบยกขึ้นมาพิจารณาด้วย
—--------------------------
[2] https://download.asa.or.th/03media/04law/cpa/mr56-bma-landuse.pdf
[3] http://www.oic.go.th/FILEWEB/CABINFOCENTER2/DRAWER038/GENERAL/DATA0000/00000597.PDF
